中新浙江网9月28日电 在昨天召开的“中国二线城市房地产投资与发展高峰论坛”上，南京“地王现象”引起专家热议。他们认为，“地王现象”使传统市场比较法已无法对土地价值进行准确把握。同时，地王现象也产生了一系列令人不安的迹象。

　　上海易居房地产研究院南京地产研究中心负责人厉建军对南京“地王现象”进行了调研分析，认为南京“地王”有三大特征：溢价率高是“地王”的一个显著特征。其中，备受注目的板桥地王溢价率高达294.74%。高溢价率一方面说明拿地企业对市场预期表示乐观；另一方面也说明，在融资渠道多样化的今天，上市公司出于对业绩表现及规模扩张的需要，对地块价值的研判已不再拘泥于当前市场所表现出的市场价值。二是整合作用显著；“地王”多由全国性知名开发商竞拍产生，对区域房地产市场提升及整合作用明显。譬如：江宁牛首山地块出让后，周边地块及项目价格提升明显。三是上市公司占绝对份额；由于融资成本相对较低，房地产上市公司敢于以较高的价格来拿地。同时，上市公司的品牌知名度较高，在后期销售过程中，品牌附加值将有利于提升项目的利润空间。

　　同时，专家们分析认为，土地市场“供不应求”，供求矛盾突出是“地王现象”的根源。北京师范大学金融研究中心主任、北京师范大学和厦门大学博士生导师钟伟，从另一个方面谈了自己对南京等地“地王现象”的几个看法。他认为，“地王”的出现首先跟地方政府追求土地收益的短期化有一定的联系，因为地方政府担心中央的政策有变化，所以急切地把地拍掉了；同时，在拍地的过程中可以看出外资和上市公司对于地方大型开发企业的排挤，国内在2005年2006年房地产百强榜五十名之后的开发商，市场状况都在恶化，所以房地产行业的集中度在增加，中小开发商甚至于一些大开发商日子越来越难过。南京一位排名在前三甲的开发公司今年参加了四次土地拍卖，每次都铩羽而归，正是说明了这个现象很严重。

　　“地王现象”的出现，还意味着开发商的盈利模式越来越缺乏技术。资金为王的模式，不利于形成有品牌、有技术、改善产品服务的房地产行业健康发展。因为只要有钱，有地就可以挣钱了，未来的利润主要来自于囤地，而不是来自于建筑，这是行业的悲哀。钟教授认为：这个模式必然会给开发商的未来带来不确定性因素。人们可以在日本、香港过去发生的房地产危机中看到这样的现象，即，如果出问题，政府保的是房子和里面的人，不保土地，所以地价跌的会比房价猛烈得多，破产的往往也是囤地囤多的企业。

　　专家指出，目前来说，企业融资有很多选择，包括开发贷款，或从信托部门、私募中得到资金。另外就是到香港、新加坡其他市场上市，包括在A股市场上市等等。就各种运营模式的综合比较而言，最好的模式是赶在三年之内成为一个上市的房地产企业，这是最廉价的也几乎不支付任何成本的模式，这个模式和现在的企业经营能力、品牌大小都没有什么关系。对此钟伟建议，“地王现象”应该得到遏制，大地块应该分开出售。

责任编辑：阮明